אודות

אודות

לסורו ניסיון מקצועי עשיר ומעמיק בכל אחד מן המרכיבים והתהליכים הדרושים להצלחת פרויקט יזמי למגורים. היינו שם בכל אחד מן הצמתים שקובעים אם פרויקט יצליח או ייכשל, צמחנו מתוך השטח והתמודדנו בהצלחה עם כל מכשול וכל אתגר שניצב בפנינו, והיום אנחנו יכולים לומר בביטחון מלא כי אנו בעלי יכולת מוכחת לקחת כל פרויקט שבחרנו יד ביד כל הדרך עד לסיומו המוצלח. בשנים האחרונות ממוקדת סורו בגיוס הון ובניהול פיננסי של פרויקטים יזמיים למגורים. אנו רותמים את כל הניסיון, הידע והיכולות המקצועיות שלנו לטובת ההצלחה של כל פרויקט ופרויקט שאנו בוחרים.

– הסיפור שלנו

קובי חדד, מייסד ובעלים

קצת עליי. אני קובי חדד, בן 48 מרמת השרון, נשוי לעדי ואבא לעומרי ודניאלה, בעל תואר .B.A במנהל עסקים.

את הקריירה העסקית שלי התחלתי קצת לאחר שחרורי מצה"ל, בתחילה כעצמאי בתחום הביטוח והפיננסים ובהמשך בהקמת חברה לבנקאות השקעות שהתמקדה בעיקר בגיוס משקיעים פרטיים לסטרטאפים ולמיזמים עסקיים שונים ומגוונים.

העיסוק בתחומים אלה לא היה מקרי. המשיכה הטבעית שלי הייתה תמיד ליזמות ולהשקעות. שם ראיתי את עתידי. אבל בחיים כמו בחיים, תוכניות לחוד ומציאות לחוד.

בשנת 2005, במסגרת ניסיונותיי לגייס משקיעים חדשים לעולמות הטכנולוגיה, פגשתי חבר שבאותם ימים ייצג קרן השקעות שוויצרית שהשקיעה בנדל"ן בארץ ובאירופה. "אתה מבזבז את הזמן שלך", הוא אמר לי, "נדל"ן זה הדבר האמיתי. בנדל"ן יש כל מה שאתה מחפש, גם יזמות וגם השקעות".

החלטתי לבדוק את העניין לעומק. הזמנים היו שונים מאוד מהיום, המידע לא היה נגיש, דבר שהכריח אותי לקיים סדרה ארוכה של פגישות עם אנשים בתחום כשבאמתחתי אין אפילו ידע בסיסי. נפגשתי עם כל מי שרק הסכים כדי לדלות ממנו מידע – עורכי דין, מתווכים, יזמים וקבלנים, וקיבלתי תמונה די עגומה על התחום.

הנדל"ן היה מאוד לא אטרקטיבי באותן שנים. היה מיתון עמוק, הריביות היו גבוהות, מכירת נכסים ארכה חודשים רבים ובאופן כללי השקעה בנדל"ן נראתה מאוד לא יציבה, אחרי כשמונה שנים קשות מאוד לענף שגרמו לשחיקה מתמדת בשווי הנכסים.

אך למרות כל זאת התחום הזה ריתק אותי, ממש משך אותי אליו. ככל שהעמקתי וככל שלמדתי יותר כך גיליתי כמה הוא רחב, מגוון ומורכב – מסחרי, משרדים, לוגיסטיקה, מגורים, בנייה רוויה או צמודי קרקע, קרקעות חקלאיות או תב"ע מאושרת, התחדשות עירונית שהייתה אז בחיתולים, יזמות או קבוצות רכישה או אולי בכלל נדל"ן מניב – כל אחד מהתחומים האלה היה תורה שלמה והתמחות בפני עצמה. היה לי ברור שעליי להתמחות במשהו לאורך לרוחב ולעומק, ומשם באופן טבעי איחשף להזדמנויות נוספות.

למען האמת, ההחלטה לא הייתה קשה לי במיוחד. בזכות הניסיון העסקי הקצר שצברתי עד אז, ידעתי שבסופו של דבר, רוב המשקיעים מחפשים יציבות. כן, ברור שכולם רוצים להרוויח וכמה שיותר אם אפשר. אבל מהמנוסים והחכמים שבין המשקיעים שפגשתי ראיתי שהנוסחה שהם משכּללים בה את ההשקעה היא ערך הזמן, מימד הסיכון ופוטנציאל הרווח. או במילים פשוטות יותר: אם ערך הזמן משחק לטובתי הוא מצמצם את מידת הסיכון ומגדיל את פוטנציאל הרווח. הבחירה הייתה קלה: יזמות – המשיכה הטבעית שלי, ומגורים – התחום היציב ביותר בנדל"ן בישראל. יצאתי לדרך.

בחודשים הבאים רצתי מפגישה לפגישה כדי לבדוק עסקאות. התהליך היה מייגע: איתור מודעה בעיתון, פגישה עם המתווך, פגישה בעירייה לקבלת דף מידע על התב"ע, פגישה עם האדריכל לניתוח הזכויות, וכל זה רק כדי לגלות שברוב המקרים לא היה קשר בין מה שפורסם במודעה ובין המציאות.

במהלך החודשים ההם בדקתי יותר ממאה עסקאות. עדיין לא היו לי הון ראשוני או שותפים לעסקה, לא ידעתי אם הבנק יאשר לי הלוואה או לא, אבל היה לי ברור שכשתגיע העסקה הנכונה הדברים יסתדרו. הייתי מרוכז כל כולי בזה, ובסופו של דבר המאמץ השתלם – מצאתי את העסקה הראשונה. קרקע בכפר סבא, ארבע וילות, 1,000 מ"ר בנייה, היקף העסקה: 6.5 מיליון שקלים. ישבתי עם עורכי הדין ובנינו את המתווה, גייסתי את הכסף ויצאתי לדרך. העסקה הצליחה מעל למשוער.

במרוצת השנים עברתי מעסקה לעסקה והרחבתי את מעגל המשקיעים ואת הקשרים שהיו לי בענף. בין לבין הייתי מעורב גם בנישות נוספות בתחום כמו קרקעות חקלאיות (מעט מאוד הזדמנויות אמיתיות ולוחות זמנים של יציאת מצרים) וקבוצות רכישה (שומר נפשו ירחק). התקדמתי והתפתחתי והדברים נראו מבטיחים, ואז הגיעה שנת 2012 ואיתה הטעות המתוקה שלי.

בשנת 2012 חיפשתי דרכים להרחיב את הפעילות. היה לי צוות שכלל איתור עסקאות, בדיקת היתכנות ובדיקות משפטיות, תכנון, הוצאת היתרים ופיקוח. עקב אכילס שלי היה הבנייה, בעיקר בשני תחומים: לוחות זמנים, שנמשכו הרבה מעבר למסוכם, ואיכות הבנייה שלא תאמה את הדרישות והסטנדרטים המקצועיים שלי. משום מה חשבתי שהדבר הנכון יהיה להקים חברת ביצוע, וכך עשיתי.

מהר מאוד מצאתי את עצמי נשאב לתוך הביצוע. אם עד עכשיו הייתי צריך להתמודד עם קבלן ראשי אחד ועם הביצועים שלו, מצאתי את עצמי עושה את זה עכשיו מול עשרות קבלני משנה וספקים שרובם באו בגישה של "עשה חצי עבודה ודרוש על עבודה וחצי". בחמש השנים הבאות מצאתי את עצמי מבלה ימים שלמים באתרי בנייה ובמלחמות בלתי נגמרות, מה שכילה את רוב זמני ואת המשאבים שעמדו לרשותי.

בשנת 2017 סיימתי לבנות בניין בכפר סבא וקיבלתי החלטה לחזור לבסיס, לסגור את הביצוע ולחזור לחלקים שבהם הכישורים שלי באו לידי ביטוי בצורה המיטבית – יזמות והצדדים הפיננסיים והמימוניים של הנדל"ן.

מאז ועד היום אני עוסק בשלושה תחומים עיקריים: מימון נדל"ן ומימון עסקי באמצעות קרנות פרטיות ומשקיעים, וכן יזמות נדל"ן באמצעות שותפויות עם גופים מבצעים כאשר אני אחראי על הצדדים הפיננסיים של הפרויקט והשותפים אחראים על הפן המקצועי-ביצועי, מה שמאפשר לכל צד להביא לשותפות את היתרונות שלו ולתת ערך הן לשותפים, הן למשקיעים והן לבעלי הנכסים.

בדיעבד התחוור לי שהשנים המאתגרות שעשיתי בתחום הביצוע יצרו בשבילי ובשביל המשקיעים שאני מייצג יתרון עצום על כל שותף פיננסי סטנדרטי בתחום הנדל"ן, והוא מזעור הסיכון העיקרי ביזמות נדל"ן – סיכון הביצוע. אחרי הכול, אני תמיד יכול להופיע באתר בשש בבוקר עם נעלי הבלנסטון שעדיין יש לי בארון ולכוון את המיקסרים של הבטון…

"בדיעבד התחוור לי שהשנים המאתגרות שעשיתי בתחום הביצוע יצרו בשבילי ובשביל המשקיעים שאני מייצג יתרון עצום על כל שותף פיננסי סטנדרטי בתחום הנדל"ן, והוא מזעור הסיכון העיקרי ביזמות נדל"ן – סיכון הביצוע. אחרי הכול, אני תמיד יכול להופיע באתר בשש בבוקר עם נעלי הבלנסטון שעדיין יש לי בארון ולכוון את המיקסרים של הבטון…"

קובי חדד, מייסד ובעלים